·嘉宾：征集城市中低收入人群居住解决方案前三名作者：赵宁、褚超孚、董藩
·嘉宾：万科企业股份有限公司集团办公室主任 朱保全
·在线主持：搜狐财经主编 王子恢
主持人介绍访谈嘉宾及访谈背景
主持人王子恢：各位网友大家好，欢迎光临搜狐嘉宾聊天室。
各位网友大家中午好，感谢大家关注今天的访谈，很多搜狐财经的网友已经注意到在6月28号我们正式通过搜狐财经网络发布了城市中低收入人群居住的解决方案，今天把前三个优秀方案的作者、专家请到搜狐财经做在线继续关注这样一个话题。
今年全民关心的最热的话题莫过于房地产问题。随着“国六条”的出台和国家各部委一系列的调控房价措施的出台，暴风骤雨般稳定房价举措，更让我们感受到了居住问题在当今中国社会的重要性。“耕者有其田，居者有其屋”这是中国人千百年以来追求的大同社会理想。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的民生关怀，随着杜甫老先生的诗句吟唱至今。但是在纵观中国历史上的所有发展阶段，我们发现，实际上如果按这种理想来衡量我们的生活状况的话，目前中国人处于历史上最好的时期，我们尽管没有完全实现这个梦想，但是我们处在离这个梦想最近的时期。
尽管如此，我们也注意到随着住房问题的市场化，商品化解决方式的持续推进，广大城市中低收入人群也就是说天下寒士依然面临居住问题的压力和困惑。我国当前以住房公积金制度、经济适用房制度及廉租房制度为主的住房保证制度并没有完全解决城市中低收入人群的居住压力，怎么正视这些问题，提出我们的应对措施，帮助天下寒士实现安居乐业的梦想？在中央的宏观调控措施的大背景之下，有必要继续探索和推进更具有针对性的具体措施。让人高兴的是在各方的努力之下，征集方案成果终于出炉了，对“国六条”引发的房地产全民关注问题当中，由建设部住宅与房地产产业司指导、万科企业股份有限公司主办、搜狐财经、焦点房地产网协办的“城市中低收入人群居住解决方案征集”活动经过数月推选已接近尾声并征集最终锁定三套优秀方案。在6月28日，活动主办方通过搜狐财经独家发布居住解决方案征集成果，并由此拉开了优秀方案在网上PK的序幕。今天我们请来三位优秀方案的主创人员与活动的主办方负责人与我们的网友面对面沟通，共同探讨我们征集来的方案可行性。我们希望通过这些方案的全民关注与评议，最终产生大庇天下寒士的智慧方案，让天下所有的寒士离“人宅相扶，和谐共生”的生存状态更进一步。
第一位嘉宾，第一号方案上海市中低收入人群居住解决方案的作者赵宁小姐，非常年轻。第二位嘉宾是第二套方案城镇住房保障动态模式研究作者褚超孚先生。第三位嘉宾是第三套方案城市中低收入家庭住房保障模式的重构方案课题组组长董藩先生。还有一位嘉宾是此次征集活动主办方的负责人万科企业股份有限公司办公室副主任朱保全先生。非常高兴嘉宾来做这次访谈，我们代表网友对所有的嘉宾标志欢迎。
董藩：谢谢主持人。
朱保全介绍“城市中低收入人群居住解决方案征集活动”
主持人王子恢：我们先请朱保全先生给大家介绍一下城市中低收入人群居住解决方案征集活动。
朱保全：谢谢主持人，这是第二次走进搜狐的直播间，上次是2005年10月19号在搜狐直播大厅做了这个活动启动的网络直播。时隔几个月之后，第二次走入搜狐直播室，跟参赛者前三名的三位老师见面。事实上，此次并不只是三套方案浮出水面，另外十个优秀方案已经挂在搜狐财经的活动页面上。根据活动的评选规则有13个侯选方案，有10个是三等奖，另外前三名最后在网上由网友做最后的评价。
我想再回顾一下这个活动，事实上在这些年房地产已经成为社会关注的焦点问题，从民众的声音来看，由于个别城市的房价增长过快，应该说老百姓怨声载道。国家随后出台了一系列的调控政策，但是我们从这些调控政策来看，虽然从18号文到121文件到511一直到今年的国六条，我们看这些文件背后的本质具有一定的连续性。核心目的是为了保障老百姓的居住用房甚至今年的调控住房结构，包括去年普通商品房概念的提出，一系列的文件核心本质是为了保证老百姓的住房。
在这个过程之中，万科作为一个开发商以经营商品房来作为自己的经营主体或者作为给股东回报主要的来源。在住房保障体系里面万科能做什么？实际上我们一直在思考这个问题，公司去年专门成立一个小组做了研究。后来我们把立足点定位在企业的社会责任上，从社会责任角度来说，我们应该能尽到自己所能尽到的力量。随后我们走访了国家建设部，走访了一些学者、研究机构，得到非常好的反映，也有去获得民间声音的愿望和想法。在民间学者群中在我们走访过程之中发现有人已经很深入对这个话题做了研究，只不过这些研究没有平台和载体让这些意见浮出水面。我们想到能不能起到中间桥梁的作用。
于是去年在全社会发起了这么一个活动，活动主题“人宅相扶，和谐共生”，活动推出之后反响超出我们的预期。这个活动说白了，让一些学者做研究，但是前期没有给大家研究经费，全凭大家自愿参与。当时报名非常踊跃，差不多接近五百个报名者。在报名人员里面有一些知名的教授，当然还有政府官员，有在位的，有退休的，有大学里面的学生，甚至还有下岗职工。经过电话进行沟通之后，最后搜集到183份有效方案。随后我们根据活动最开始定义的程序，由建设部明确，由建设部政策研究中心和产业化促进中心分别对183份方案进行初评。
初评评选隐藏作者名字，以方案号的形式交给这两个评选机构。所有参赛作者并不知道这两个评选机构，这两个机构评选出来33份进入终评方案。在4月15号初评方案出来，由建设部指定在专家库里面选择了9位评委，现在在网上大家能够看到评委资料。有目前房地产业协会的会长宋春华，也有陈淮、刘红宇等房地产领域的专家。这些专家经过两天的评审，大家以投票和点评的方式最终选出了前13位方案。几位参赛选手没有亲临现场，我在现场，刚开始我以为评审会会评很多轮，没想到专家的意见非常集中。这些专家有全国各地的，有上海的、深圳的、北京的，有搞研究的，有搞产品的，有搞政策的，评出来的结果尤其是前三名，大家的意见基本是全票通过。前13名基本是通过两轮投票的方式就选出来了。可见专家的意见，虽然说来自于不同的领域，但是从结果来看，大家的意见倾向性相对比较一致。我怕作为主办方有倾向性，在评选结果之后才真正敢去看那些方案，怕之前看了那些方案大脑有印象。
看过之后，每个人的方案有相同的地方也有不同的地方，从评委最终评选出来的结果来看，比较一致。前三名到底谁是一二三？我们回到活动最开始的初衷，我们引用了林肯说过的一句话“我们的方案来自于民众，我们也是为了民众做的方案，最终由民众决定”。从28号开始一直持续到7月12号，这是一个网络评选的过程。希望广大网友广泛参与。最后感谢其它所有参与过这个活动的参赛者，每一个人的智慧都有可能成为最后我们向政府进言的一部分。
主持人王子恢：感谢朱主任，在这个活动的策划组织方面万科做了大量的工作，这个工作是由朱主任所在的部门牵头来做。下面请三位作者就自己的方案做一个详细的解读，对于网友来说每个人都在关注中低收入人群的解决方案，我自己也应该属于这个群体里面的。但是很多人又不具备这些方面的专业知识，通过网上的解读可能会使他近距离来看方案的可行性，提出他自己的评价意见以及建议，帮助我们进行方案的传播。
朱保全：我昨天晚上看了一下网上的评论，你们已经有自己的粉丝团了，赵宁这边粉丝团叫“找饭”，褚超孚老师的粉丝团是“初饭”，董藩的粉丝团是“董饭”。
《上海市中低收入人群居住解决方案》作者赵宁解读方案 [方案摘要][详细方案]
主持人王子恢：我们先请第一套方案的嘉宾赵宁小姐来介绍一下，在介绍方案的过程中如果在场的嘉宾有问题也可以提出来进行交流。
赵宁：各位网友大家好，首先谢谢主持人王子恢和朱主任。今天很高兴有机会代表课题组为大家介绍一下我们方案的基本情况，我想分五个部分介绍。
第一部分，方案的主要内容框架。第二部分，基础结论。第三部分，方案的基本构想。第四部分，构想对比情况。第五部分，解决方案。
我们这个方案主要分成五个部分，第一部分就是对中低收入人群的界定。第二部分对各收入阶层收入和消费分析和对比。第三部分，中低收入人群的居住现状和存在的问题。第四部分，发达经济系、新兴经济体和发展中国家三个层次住房保障方面的经验。第五部分，中低收入人群住房解决的三种构想以及最终解决方案的设计。这五个部分从逻辑来看是层层推进的。
前四个部分我们提出对当前中低收入人群的基础结论，包括以下内容。依据平均收入性和中卫属性，我们界定上海是中低收入、低收入、中等偏下一级中等收入家庭是我们的研究对象，对具体的人群分析发现，上海虽然已经开始从金字塔型逐渐走向繁荣型，目前没有进入中产阶级主导的阶段，最低收入人群维持在比较低的水平可能未来略有萎缩，估计在10%左右。各阶层的收入消费分析发现，中低收入人群提升非常缓慢，消费开支大，财富积累速度慢，现有资产少，住房条件虽有所好转，仍然有待改进。通过住房的经济测算显示，房产的消费能力弱，需要社会、政府等多方面的共同关心，从世界其它国家已经取得的住房保证经验来看，法国、德国、美国这些国家的保障体系立足于成熟的市场体系，借助金融、信用和财政工具，新加坡公积金体系和香港政府的财政保障措施实施效果也比较好。在以上这些基础结论的基础上，我们为中低收入人群设计了三种构想。
通过增加低价房供应，大家可以看到现在普遍市场上反映不足的就是低价房不够，小面积的房不够。我们提出这样的构想，增加小面积的低价房，解决中低收入的住房问题。第二，以租为主，以售为辅，这也是产业比较集中的方案。利用现在上海庞大的二手房市场，根据收入、地段、面积、房型的不同，由政府提供财政补贴弥补市场上由于价格太高而不能满足住房的需要。第三，提高收入，同时提供多方面的政策优惠，一方面提高中低收入人群的收入，另外一方面实施多种差别化的财政、金融、税收等优惠政策，满足他们的住房或者购房需要。
我们对这三方面进行了经济测算，包括买房者的购房可行性分析、财政投入分析、长期影响分析，比如对社会的影响，对市场深化的影响等等方面，根据上海现行的金融、财政、社会保障等实际情况对以上三个构想进行综合评估，最终提出寄远期结合，全方位的全面保障体系。全方位保障体系提出两个构想，一个是近期方案，一个是远期方案。近期方案以构想二为主，以租为住以售为辅，辅以财政和公积金等保障，在推进中低收入人群的大租赁市场，同时提供以财政补贴为主的租赁保障体系。远期方案，不管是大量的租赁市场还是中低市场难以解决中低收入根本性的住房需要，远期方案还是以构想三，从根本上提高他们的收入措施解决他们的住房问题。
未来上海中低收入人群的住宅解决方案，应该建立完善的住房公积金制度，同时辅以财政、资金和财政补贴，配合适当的金融创新手段。以上海商品房买卖市场、商品房体系、经济适用房体系、经济保障体系、金融创新体系为推进，构建完善的居住体系。具体内容包括最低收入家庭因为收入比较低，即使提供廉租房，他们可以付出很少的支出，但是可以满足住房的需求。低收入家庭既可以享受中等程度财政收入的租赁房，也可以获得以极低利率的公积金获得住房。中等收入人群以自我改善为主，财政提供一些优惠措施，购房为辅。
我们方案最终提出的设想，提出全方位的保障体系，体现在两个层次。第一个层次，不仅要关注最低收入人群或者低收入人群，中收入人群或者中下收入人群也是我们关注的对象，涵盖了中低收入人群的各个层面。第二个层次，这种保障体系不应该仅仅局限于由政府提供财政优惠或者财政支持，而应该采用多方面的市场手段、社会的手段解决这个问题，否则把很多压力都压在政府身上从中国经济发展水平来看还不太现实。
综上所述，我们的方案有比较强的现实性。
终极PK之一：针对《上海市中低收入人群居住解决方案》
主持人王子恢：感谢赵宁小姐，赵宁小姐的方案是建立在上海市的中低收入人群的收入和居住状况分析基础之上，这是你们课题组的集体智慧。这个方案提出改善中低收入人群居住问题的三种设想，增加低价房的供应，以租为主以售为辅，提高收入政策优惠，同时在三种基础之上提出远期的长远规划。改善城市中低收入人群的居住问题需要建立完善良好的保障体系的基础之上，我有一个问题，构想一增加低价房的供应。但是长远构想里面没有把这一条当做长远规划里面的核心因素。在你看来，增加低价房的供应是一个短期措施，而不是解决城市中低收入人群居住的解决方案？
赵宁：我是基于对市场的判断做出这个结论的，目前上海的房价来看相当高了，政府如果提出增加低价房的供应，势必在税费方面提出很多优惠。以上海目前推出商品房一千万、中低价商品房两千万的构想来看，政府为此要损失在土地收入方面130亿元，相对这一方案如果把130亿元用在租赁市场或者提高收入方面可能会产生更大的效果。这是理性的成本，推向市场中低房保障大家，但是没有租赁市场的效益好。商品房还是少数人能够购买，购买了就是购买了，难以扭转到其它的人那儿去。
主持人王子恢：建立远期的保障体系还要依靠金融创新，通过各种各样的市场手段来保障能够制度建立和完善起来，按照中国当前的经济发展现状，金融创新能不能跟得上？您有一些什么比较具体的建议？
赵宁：很多专家包括我自己对保障问题也总觉得有一些犯难，保障和市场怎么区别？是不是保障太多市场就弱化了，是不是有利于房地产市场的改革？加强了保障，结果弱化了市场，这是我们不希望看到的。在市场当中，我们国家除了大家提到的信用、收入、监管这方面比较弱之外，金融工具也相当匮乏。我们国家的住房公积金制度推出之后效果相当好，通过推出一种贷款的担保或者给他们提供担保的机会，能够解决很多人的购房或者租房需要。
目前来看，公积金的覆盖面有限，另外在实施过程当中有资金沉淀等等问题。一方面它本身需要完善，另外一方面工具还是太少，还是应该推出更多的工具。比如我在方案里面提出一些，金融方面我研究得不是特别透彻，比如一些财政的无息贷款，设立基金提供财政的无息贷款。以前房地产商曾经推出一些无息贷款，效果很好，财政能不能提供无息贷款？另外金融工具包括融资租赁型购买，或者购买一半，因为有的国家是这样的，但是现在谈不到很具体，要进行专门的研究。
主持人王子恢：提出问题，需要更多的专家跟进。
赵宁：不仅我们这个方案，前13名，所有参加的，大家选择的侧面都不一样，在某方面都有可借鉴性。我们提出方案都是阶段性的成果，还是需要大家不断努力不断完善，我也呼吁所有关心这个问题的人能够在此之后能够持续关注，奉献我们自己的力量，推动中国中低收入人群住房保障问题的解决。
主持人王子恢：现在的情况来看，国六条出来之后我们感受到的金融手段对个人房贷这块的口子越来越紧，创新暂时谈不上。对于管理层来讲，这个问题已经进入到决策视野，必须通过这样的手段来提供更多的金融手段使市场逐渐走向成熟。真正的保障是建立在成熟的市场化基础之上，没有真正的市场化，保障没有扎实的基础。几位嘉宾有没有对这个方案有一些问题？
褚超孚：我对赵女士的方案有两点印象比较深，可以做一些评述。一个对上海市的中低收入人群消费特征基本情况的定量分析特别透彻，从几个层面分析了基础，这个做得比较细致。第二，提出三种构想，方案分析比较透彻，可操行性、优势、不利的地方分析透彻。上海的房地产包括上海的住房保障问题也是我们国家的典型，淡化经济适用房的法，按照市场导向下的原则操作，学者包括政府的决策层都是倾向于透明化补贴层面解决问题。
赵女士提出的都是定量化分析，按照统计研究的数据为依据来做分析的。我们国家的统计年鉴有很大的问题，东西方的数据不一样，消费支出部分跟实际支出有很大的距离，这个不是你的原因，因为统计数据只能做到这个程度，带来的分析结果与实际有没有出入？国家统计数据的体制口径带来的问题，这个也是我们共同需要来解决的。我以前研究当中发现有些统计数据跟我调研的数据差距比较大，做量化分析的时候，到底有哪些数据。我用年鉴的数据统计局口径的比较权威，但是我严格的抽样调查出来还是有偏差的。你选择的城市是什么，城市样本量也有区别，严格计量学的意义来说有一定的区别。这一点作为一个问题来探讨，我们如何来注意进一步做细化研究。如何更好解决，也希望通过这次活动进一步关注，学者、网友、研究者对这个问题关注，来探讨这个问题。我们研究下去经常碰到这个问题。
赵宁：我也比较同意褚教授的说法，中国的经济研究很受国际摒诟，我提出一个思路，这个思路能不能实行，我不能说服别人。当时我在做数据分析的时候感觉比较困难，统计年鉴比较权威，能不能反映实际情况？另当别论。好像市场的调查数据更没有那么清晰，我把住房消费想界定出来，后来发现不太可能，后来采取了总量，拿收入减去支出，剩下这笔钱至少可以用来以后买房，我叫做收支盈余。
主持人王子恢：感谢褚超孚先生对赵宁小姐方案的PK。我们请赵小姐介绍一下你的专业知识背景，你的专业背景跟你的研究方向，可以讲一下，让网友对您有一个更全面的了解。
赵宁：我今年32岁，92年考上天津大学技术经济系，我们用技术的手段来分析经济，这个可能也是我做的方案喜欢量化分析的背景。96年毕业之后到了上海金山石化，正好碰到上海60万吨乙烯筹建，当时进入这个项目组，操作比较大型的乙烯，后来叫做90万吨乙烯，从中学到很多东西。后来这个项目告一段落之后，我就到了上海的经济展望杂志社，也是一个研究所，在那里从事专门的研究工作，研究工作，做产业研究。当时研究了包括石油、房地产、建材，涉及很多行业，医药也曾经做过。
研究一段时间之后，我们公司开始开展咨询业务，就一些大的企业做一些发展战略，也为一些企业做专门的战略，为上海市政府或者区一级政府做十一五规划相关的课题或者研究项目。其中积累了一些经验，产生了对房地产比较浓厚的兴趣，后来专门研究项目。
主持人王子恢：刚才褚先生对赵宁小姐的方案进行了PK，我们问一下董藩老师有没有PK的观点？
董藩：谈不上PK，我觉得她的方案非常好，做了上海的时政研究，思路非常清晰，而且这个过程当中强调了近远期结合，非常全面。政府和市场结合发挥作用，这些都是我们非常赞同的，让我做，我做不出来。我最近这几天没有详细看你们的报告，我从南方回来之后大病一场，刚稍微好了一点被别人拉去看呼和浩特的市场状况，昨天晚上两点钟回来，没有详细看。刚才听你的介绍我想到两个问题讨论一下。
你强调以后以租为主，作为出租房来讲主要强调开发商还是政府？如果是开发商的话，将来还是很难办的，如果是政府的话也麻烦。开发商建了低价房也好，不卖的话如果出租的话，租金是收不上来的。理论上不用去论证它，现实当中肯定收不回来。这部分家庭是低收入家庭，本来天天向政府要钱，你还想跟他要钱。要由政府来收，更收不上来。我觉得操作应该解决得更好。
另外，长远来看提高收入为主，这个操作是不是很难？市场竞争已经证明了这部分人是弱者，怎么来提高他的收入？好像怎么着都不好办，西方这么多年，市场体制已经非常完善了，机会是平等的，政府有很多帮助措施，但是仍有那么多人由政府进行直接的转移支付帮助他。提高收入这个思路是不是不太可行？
赵宁：并不是这样的。第二个问题比较难回答，关于提升收入。一开始可能产生一种构想，一种很理想的状况，这样可不可以？经济测算是可以达到的。后来我就反复思索，这个方案到底可不可行，我们不能提供一种乌托邦式的方案，将来收入会提高的，住房问题会解决的。我们必须立足现实。现实是什么样的呢？随着经济水平的提升，城市里面每个人的绝对收入可以提高，相对收入可能还是处于社会的最低层，而中国现在最大的问题就是大家的绝对收入相当低。我们可以看到在上海这样发达的城市，中高收入人群也只是相对美国的贫困线，国际上划的贫困线比我们高很多。我们现在关键的问题是提高居民的绝对收入，让他们能够有足够多的盈余去满足自己的购放需要。我是这么理解这个问题的，这也是我提出来不能光着眼于政府的保障，而着眼于市场深化，只有两手一起抓之后，市场深化，经济增长，我们的收入才能够增加。
具体的措施问题比较大了，涉及到消费、经济增长、城市建设。
董藩：从实践发展来看，房价增长的速度有可能是超过收入增长的速度，我过去提过一个观点很多人骂我，房价这么涨，我有很多数据在支撑。澳大利亚这么多年来只有奥运会之后稍微跌了一点，之后一直在涨。我们国家从05年往前推18年，没有一年房格是跌的都是在涨。英国的数据连布莱尔都支付不起房租。收入的增长，尤其低收入家庭收入的增长可能跟不上房价上涨的速度。
赵宁：这有中国经济发展阶段大的背景，中国人力资源相当丰富，所以我们可以看到一些报道广州20年或者18年一些民工或者低收入人群的收入没有涨。上海的最低收入人群收入增长相当缓慢，跟不上经济增长的速度。但是这是目前阶段的问题，今后是不是还会这样？我认为这个差距会缩小的，因为人群有一些符合就业人群需要的数量不是无限制的，随着经济的发展，工资收入肯定会增长的，这是第一个判断。
第二个判断涉及到房地产周期的问题，我们可以看到对中国房地产经济周期的预计，未来20年还会进入一个增长周期，这是房地产增长高速的阶段，房价速度超过人们收入的增长。发达国家美国的房价增长是有涨有落，增长和收入的增长差距没有那么大。我感觉我们还是要着眼于未来，不能光着眼于现在房价涨太快了，收入增长很慢就不提这一条。另外可以看到相关调查，大家说我推出些中低房，为什么总是想去买房。网上争论很多，一定居者有其屋吗？大家觉得产权写我的名字才安心。另外这个问题有有一个经济内涵，房价增长这么快，政府给你提供三百块钱，过了三年五年政府给你的补贴不可能涨得很快，这种情况下如果在这时候有了一定的产权的话，可能未来的支出有保障会小一些。近期以大租赁市场为主，远期还是要慢慢解决中低收入群体的购房需要，从根本上解决问题。否则光提租赁的话，未来财政保障方面的压力会越来越大。
租赁市场怎么推进？我的建议不一定适合国内的很多城市，其它城市不具有普遍性。中国城市差异很大，大城市、小城市经济发展水平不一样，已经推进的保障措施也不一样，我感觉我们在做这个研究的时候，一个城市一个城市做，或者上海做上海，北京、深圳、广州可以类比，有些城市不能类比。上海已经有庞大的二手房交易，上海的二手房交易已经和新房交易量持平，有很多公房，总价比较低，配套设施能够基本满足要求，不是配套那么高。这些房子可以作为租赁市场的来源，而不是说政府或者开发商新建一些租赁房，我感觉成本太高，租金或者回收方面有很大的问题。
主持人王子恢：赵宁小姐刚才谈到方案是建立在对上海市城市中低收入人群居住现状的基础之上，对广州这样的大城市有类比作用。上海的经验在一些更宽泛的城市里面可推广的可行性有多大？
赵宁：具体的结论就像我刚才说的，根据每个城市的特点得出解决方案的结论，我提出的方案有可能适合上海，可能不太适合某些不发达的城市，但是思路可以通用。怎么界定我们城市的中低收入人群，哪些人要纳入保障范围，对收入和消费水平进行分析，对他们的居住现状进行分析之后，再借鉴其它国家或者城市的经验，得出我们的解决方案，这个解决思路可以推广，没有问题。但是要根据具体的情况制定最后的解决方案。
朱保全：刚才谈到存量市场问题，从现实角度来说，这是必须要走的一步。存量市场存在一个权属问题，这一块不知道你怎么思考的？
赵宁：我指的存量市场并不是政府买过来，朱主任你的房子出租给我，我支付不起这么多租金，我可以付很低的一点，上海曾经有这样的例子，不同的人相关的政策，你付多少钱政府给一定的补贴，这是一种方式。还有一种金融工具的创新，住你的房子时间长了，我想买下来，我钱不够，政府可以提供一些担保或者其它方式，不一定通过新建，一开始不涉及到产权的转移。
董藩：政府提供担保要麻烦了，一定会有人赖帐。
赵宁：上次万科周刊来采访我也提到这个问题，您提的方案如果上海市政府采纳的有哪些？我第一个反应，一个也不会采纳。我们谈论的是经济上的解决思路，落到政策层面要考虑别的因素，我们不能说租赁市场很好就推广，金融创新很好就推广。金融创新有很多限制，我们在制定具体政策的时候要结合其它方面分析，这个你可以操作，那个可以操作。租赁市场也是要研究租赁市场本身的问题，目前我觉得利用二手房市场比较合理一点，但是落实到政策层面还要更深刻地研究。
主持人王子恢：感谢赵宁小姐的解读，感谢几位嘉宾的PK。关于第一套方案的解读PK阶段暂时告一段落，希望上海市的网友以及上海市的房地产研究、决策官员、业内人士关注这个方案，如果这个方案有可行性或者对决策有参考那是最好不过的事情。
《城镇住房保障动态模式研究》作者褚超孚解读方案 [方案摘要][详细方案]
主持人王子恢：下面关注第二套方案，第二套方案是城镇住房保障动态模式研究，作者是褚超孚先生，褚先生来自浙大，是房地产研究中心的秘书长。他认为从经济学意义来分析我们我们现有的经济适用房制度牺牲了市场的效益，而廉租房是政府向城镇最低经济收入家庭提供一种非营利的权保性的租住用房作为政府完全保障型的住房将永久存在，发达国家也还是需要的。现阶段我们我们的大部分地区的廉租房供应体系尚处于建立初期，重要性还远远真是不够，定量太小，工作力度需要大大加强。他提出的方向是对城镇住房保障体系模式进行系统性设计，进行区域性的应用研究。提出建立保障体系的原则与分阶段动态调整的框架，提出住房保障体系的倒U型曲线方案。希望我们的网友结合褚先生的解读深入了解一下这个方案。下面有请褚先生对自己的方案进行解读。
褚超孚：很高兴能够进入到前三名，万科主办的全国解决中低收入阶层的居住问题，同时感谢主持人王先生和万科的办公室朱主任。
从我的阶段讨论当中倾向性的方向性的东西，从供应体系来讲，我的重点不在这儿，我的重点不展开讨论搞多少廉租房和多少经济适用房。我整体感觉，我的方案着眼于宏观性，通过我多年的调查积累，通过多年的体验感觉目前我们国家的住房保障体系确实不能系统化，住房制度改革之后，最明显就是7号文件、23号文件，98年停止福利分房，全面进入市场化为主的通知，98年开始觉得切断福利分房的渠道，在政府层面建立经济适用房、廉租房等多种形式的保障体系。这个原则很好，但是具体的操作体系和操作的系统还是欠缺，不是太完善。
我的方案思路，一个出发点就是要遵循市场原则，不能回到计划经济年代的操作思路上去。我们的出发点试图通过几年的改革进入市场为主的轨道，这个是设计三大原则之一。这是我的出发点，我设计的东西全是市场导向为出发点的，收入怎么确定来的，保障之后供应量需要多少，商品房能不能买得起来划线，拿这个原则来。第二，政府财力有限，这个阶段性需要适度保障，我开始感觉各级政府财力有限，保障的单位面积不能太大，比如五六七八十平方，现阶段经济适合房的面积是多少，要有一个标准的面积，包括补贴标准等等适度保障。第三，动态调整，经济发展、社会发展是有阶段性的，我们的调整要阶段性，随着财力的变化、老百姓收入的变化进行调整。
整个框架从市场研究出发设计出来保障的需要量，需要这么多，到底政府能提供这么多吗？有很多因素影响。供需要达到平衡，政府供给有很多制约，有可支配收入、GDP等等的关系制约了它能不能提供这么多，比如提供这么多经济适用房，还有廉租房的政府补贴，这个平衡是阶段性的。随着社会发展逐步推进。我最推崇两个模型，一个是住房保障的家庭收入，这个是基础性，比如这个城市家庭收入按照七等分，现有很多统计年鉴收入怎么划分？现有很多城市的统计年鉴有这个数据，按照七个部分，以这个收入基准作为收入跟房价之间的总数量，现有的城市房子均价是多少，家庭收入是这个线，房价70%的部分用于买的，30%是首付款，国际经验是25%上下左右，考虑到我们国家的房改房因素，比例很大，当时房改的时候大量家庭买了这样的房子，支付能力提高了五个百分点，70%是按揭贷款买房的，家庭收入每个月还两千块还贷，是总收入的30%。按照常规的经验是25%左右，我们国家有公积金的覆盖面，公积金是单位10%自己10%，每个月两千块钱除30%就出来了年收入线。这个年收入线需要保障必须要保障的分界线，这个分界线之下的人说明需要政府的帮助才可以解决居住问题，如果超过这个比例需要牺牲其它消费，比如旅游消费、教育消费和正常的消费，现在流行一种说法房奴，贷款买房一半的收入用来还房贷，牺牲了其它的消费来满足居住消费。
这个收入线出来之后，每个城市根据七等分的收入法可以做出最高线在七等分里面是什么阶段，这个线是15%档次的，整个城市人口家庭户数乘上这个比例得到最户数，再乘上定期阶段的面积，60平米一套，户数乘以单面积，再考虑现有住房面积。如果考虑到现有住房，我的设计里面叫中低收入阶层界限有两个因素，一个是家庭收入，现有住房面积没有达到最低的标准，这两条符合的才叫中低收入，从住房保障角度来说。如果已经有了房子，收入虽然很低，但是不再需要保障，因为房子问题解决了，可能医药等方面有问题，但是不是房子的问题。
这是家庭收入线的模型，有了这个模型，后面考虑到政府保障能力的阶段性，有几个因素，住房消费支付能力、商品房的价格优势，价格上涨较快，这些都是交互影响的，还有一个居住水平和本身房子居住环境解决比较差的。
我分析的基础，收入的金字塔结构，人口的倒金字塔结构，逐渐转变成橄榄球结构，两头小中间大。浙江省包括上海市肯定是进入第二个阶段，我称之为双陀螺中间逐步放大的阶段，从统计学意义上来说，所谓的中产在放大。基于这个考虑，我设计了三条线，实际居住水平线、基本居住水平线、住房保障水平线，这是一个叠加模型，这是我的基本思路和未来的考虑。随着居住水平的不断提高，我们原来的居住水平每个人只有六七平方，现在已经达到20多平方，浙江省去年已经是26平方，基本的居住水平线政府应该有基本的界定。基本水平线得到交点之后，不往下走了，而不是无限上升。现在还处于上升的通道当中，保证的量、政府的负担不是减轻了，近阶段总量还是在上涨，保证的量和需要的财政开支是在上涨通道，到一定的阶段会下降。总量还是高，但是相对比例是下降的，是这个比例。
基本的核心点体现在这个基础上的模型假设。具体来讲，后面把数据堆进来，模型推出来，对浙江省做过调查，基本符合模型的假设。具体的数字包括后面的表2，信息量很大，很多模型没有解释。具体在这里不展开了。近期、中期、远期三阶段里面像经济适用房，杭州就实行两种，中小经济解困房、中小经济居住房，经济解困房不但给你房子住还给你钱，中小经济适用房就是给你房子住不给你钱。随着收入水平的提高，慢慢进入经济适用房衰亡，全部并轨到廉租房。廉租房是什么概念？廉租房一定是政府直接提供，有三种形式，政府直接提供的房子比如收购的存量中小户型的住房是一个来源。另外是新建一部分，不是完全不能建，我感觉以后主要的房源是要靠政府来解决，不是通过卖给他的方式，收入太低了，三千块钱以内也买不起，政府要解决租赁的方式，20%以内的人直接提供住房补贴，贴到老百姓的头上，只能租什么样的房子。
我的总体方案是着眼于整体思路，具体分层次来操作的方案以后细化下去可以具体来做。这是我的方案的整体思路，希望得到网友、专家的批评指正。
主持人王子恢：未来的目标通过动态性调整的原则来实现，一步步推进，最后建成趋于完善的住房体系。刚才没有展开讲方案在浙江省区域性的应用研究在当地已经做了，您还是展开讲一下。一个方案结合区域研究进行验证，可能让别人更深入了解方案的可行性。
褚超孚：我最理想的方式是分层次来做，杭州市七等分的数据，当时统计局前面的几天没有，我们做定量分析，哪怕五个月以上的是要的，全省的数据有，我做了这个。这个做完之后我结合总体方案框架的表，按照表来解释。去年年底开始到08年作为第一个阶段标准，当然是不是划分科学可以探讨。划分这个阶段的标准按照人均GDP的标准，我们05年实际上GDP超出三千多一点，到08年估计达到五千。09年开始五千到2014年可以达到八千左右。到第三阶段远期超出一万。
我设计的保障方式和保障标准是不同的，统计年鉴里面的预测，随着城市化人口的推进，非农人口比例在增长，比例是27.43%，城市化后阶段没有这么快，但是这个阶段还是比较快的。人均住宅面积来说有两个统计口径，一个是使用面积一个是建筑面积，现在有一个大致1.3的比例关系，从05年建筑面积达到30.53平方逐渐到40多平方，这个也是一个阶段性的东西。
经济适用房第一阶段也就是现阶段里面是两种标准，经济解困房，每户60平方，经济居住房70、80两种标准，到了中期09年之后并轨之后80平方为主的户型，第三阶段基本淡出，保障所得的比例不是说一年突然没有了，而是逐点少下去，曲线是连续的，不是中断的。从30%到20%到10%再慢慢越来越少，廉租房从现在保障的标准大概是前几年的实施当中每一个人的面积大概8平方，24平方当时说是使用面积，我设计成30平方为起点，每年增加三个平方，按照模型解释，每年比例3%起点，人口总量的3%作为04年，3.5%作为05年，一直把比例放大到后面20%到2020年，廉租房的保障总户数的比例达到20%，也就是说从经济适用房和廉租房并轨最后一年的比例，估计20%左右，政府需要保障的总户数比例，这是全部并轨的廉租房体系里面是20%。政府应该有财力解决这个问题，这个不是统一的模式，但是20%也可以分成等分，有几个层次。这块属于政府解决的比例人群，提供全保。保障程度、保障方式里面涉及三个阶段是不同的，经济居住房政府统一划拨，经济解困房不但给住房，还给一定的补贴，廉租房依然是提供全保比例很少现在是1.5%?2%，经济居住房到了第二阶段已经和解困房并轨了，政府提供保障，继续土地划拨，享受一定数量的现金补贴，这部分财力进一步增加财政开支。到了第三阶段全部并轨市场化操作，廉租房20%全部由政府提供保障。
总体的思路是这样分阶段来操作的，举例来说，最好分层次来做。
终极PK之二：针对《城镇住房保障动态模式研究》方案
主持人王子恢：刚才通过您的区域性研究解读对您的方案有了更深入的了解，我想听听几位嘉宾对这个方案的意见。我们现在进入对褚老师的方案进行PK的阶段。
赵宁：我简单提几个问题，大的思路上我都相当赞同褚教授和董教授的观点，住房保障解决是一个整个体系，把很多方案都包含进去，我比较感兴趣的是倒U形曲线，以前有一些模糊的概念。经济发展是不是没有保障？政府的压力越来越少一点，可以通过市场化解很多问题。第一次看到褚教授通过图形提出倒U形曲线，还有前面的适度保障原则。能不能解释一下适度保障原则和倒U形曲线，以浙江为例是保障到什么程度叫适度保障？
褚超孚：适度保障我写了三个阶段，第一阶段政府财力相对有限的阶段，保障部要标准那么高，原来应该保障80平米，现在保障50、60，根据城市能够承受的能力，这是财政方面的例子。另外适度，补贴不起就少补一点，就趋势来说必须逐步加大。政府应该有一部分资金，每年放大，推动这种趋势的发展。至于倒U形，政府用于住房保障的现金开支，用于住房保障总量占财政收入里面的比例是倒U形的，由上升到下降。开始需要解决的人越来越多，不是越来越少，房价涨得比缩的还快。到了一定程度之后，收入肯定要超过房价的增长，否则社会无法发展，这个社会是倒退的，中间的落差慢慢填平。这个比例的绝对值在增加，但是分母一除比例下降。
赵宁：我记得以前有理论，国家的财政或者行政性的支出专门有一个理论，是分阶段性的。经济发展初期主要用于哪些方面，经济发展后期主要用于哪些方面，我到时候再具体研究一下。另外我有一个问题，您提到以廉租房为核心的住房保障。廉租房能不能解决加薪的问题？
褚超孚：我的廉租房跟你理解的廉租房有一点差异，国外叫公共住房，现在廉租房每个城市基本没有超过2%的解决量，极少。我们杭州1.5%，北京是几百套，一个大城市几百套太少了。我的廉租房概念里面就是要解决公共住房，政府帮助建立保障性住房，是这个概念。
赵宁：有部分人还是想有一定的实力想买自己的房子，也是中下收入的人群。
褚超孚：要买的话还是要进入市场。到那个时候廉租房的那条线政府保障基本以租为主，可能有少部分提供租，家里是五保户很困难，也买不起，政府直接给房子给他，象征性收点房租，这种也是有的。但是要他们来买，买不起。再过十年、十五年，我们的存量房产，中小户型的房产在城市里面可以动员，政府收购，房地产公司可以代理，有一部分财政补贴，那样运作起来不亏，微利，这种操作方式也是可以考虑的。
董藩：褚超孚老师的报告是理论研究和时政分析相结合的报告，报告当中提出两个模型觉得非常有创新，而且用浙江省的情况做了验证。包括倒U形分析，威廉姆逊提出来城市化和收入差距变化趋势，褚老师的这个方案比较有新意。动态性调整这个观点我非常赞同，一定随着阶段进行调整。
一些细节问题，把现行房产部门的职能转变为廉租房职能，房地产部门的产权管理等等这些东西是不是还要继续干？包括一些纠纷的仲裁等等。
褚超孚：目前我们国家原来计划经济的公房一般是各个城市的房管局来管，公积金有公积金中心来管。我们的建设在建设部、建委等部门，产权制度目前的交易像我们城市的操作属于房管局成立产权登记中心事业单位的操作。未来我感觉把职能全部归于一个部门房管局也好，归到一个部门。我看到董藩教授的方案里面提到社会保障部门，这个观点也是蛮新颖的，我很欣赏这个观点。
这里面体现什么思路？一定要通盘考虑，现在建设、管理、产权登记包括资助性金融公积金职能全分开，统一运作、统一考虑的话效率大大提高。这个不是市场的职能，需要政府有一个统一的机构来管理好一些。
主持人王子恢：已经涉及到政府的部门职能调整问题。
褚超孚：根据功能变化的需要，我感觉分阶段逐步推进来做这个问题。
董藩：廉租房租金的确定，根据市场状况租金确定25%或者30%。能不能近期范围内或者某个时间段内采取这种方式，远期来讲这个思路不是很好。怎么让收入提高的人退出这个领域？加拿大、美国是监控你的收入，按照你收入的一定比例，如果收入高了之后，房子是一样的，要拿出你收入的20%，你收入高的话拿的比例要高，收入越低越合算，收入高了之后不合适迫使他搬出这个房子。
褚超孚：我的20%是怎么操作的？有严格的监管制度，每年收入申报一次，按照市场房租水平进行比较，你的收入过两千块钱了，我25%一算，你已经能够承受了，你已经不需要政府来帮助你租房子了，市场可以租到，经过一年要彻底退出。
董藩：国外的办法很好，能够给你扣掉，但是越高越不合适。
褚超孚：政府的监管成本比较高，他们不搬怎么办？本身把他们赶出去？他们本身就很穷了。但是主要部分靠市场来解决，政府现金补贴，政府相对推出容易。收入高了停掉一部分，房子总还是市场的，你租不起，房东把你赶出去。
朱保全：刚才褚老师的方案跟赵宁有很大的不同，赵宁提到存量市场，褚老师提到廉租房增量这块。刚才大家不约而同说从现实情况来看，各个城市现状建得很少，从现实情况到您所说的状况，从政府操作层面角度来说有多少时间？从实际情况到您的方案实际上是一个点式的，我们活动希望能够提出一些操作性的建议。
朱保全：廉租房现实的情况是比较少，我的廉租房概念不是现在已经在操作的廉租房，而是政府提供保障性住房的概念。廉租房目前比例很低比如1.5%、2%，政府作为强制性措施必须放大，每年提出占财政比例的百分知多少拿出来用于这个，有一个五年计划，每年要增加百分之几，像十一五规划教育投资每年增加百分之几，作为人大地方立法都可以。经济适用房这一块逐步缩小，把土地出让金一部分用到廉租房里面去，一年减少一年增加，政府必须拿出来，不能挪用。是这么一个考虑，具体多少，各地要测算一个比例，必须有强制性的做法，政府作为立法来解决这个问题会好一些。
主持人王子恢：感谢褚老师，在褚老师详细的解说之后，几位网友以及嘉宾对褚老师的方案有了较为深入的了解。来自杭州的网友或者其它网友觉得褚老师的方案适合自己所在的城市，可以更多关注这个方案。
《城市中低收入家庭住房保障模式的重构》课题组组长董藩解读方案 [方案摘要][详细方案]
主持人王子恢：下面我们进行第三个方案的解读，第三个方案是城市中低收入家庭住房保障模式的重构，货币化梯度补贴方案的提出与操作。课题方案的提出是董藩教授，中国当前的住房保障制度是存在很多问题的，之所以有这些问题，实际上与居住保障建设思路的科学性有关。所以以董藩教授为主的课题组提出了城市中低收入家庭住房保障模式的重构方案，货币化梯度补贴方案。董藩教授是房地产问题的专家，以前都是他点评别人了，今天我们也来点评他，嘉宾和网友也可以提问。
董藩：感谢主持人王子恢，感谢各位网友对我们这个问题的关注。谈到这个课题，我们首先要感谢万科组织这个活动非常有意义，搜狐财经频道一直大力支持，做这项有意义的工作。关于我们课题提出的思路，我们很早一年半之前就有了类似的想法，05年我一直反对建经济适用房，包括到建设部座谈的时候，包括在北京市政府座谈的时候，包括来搜狐讨论这个问题。后来我们很高兴看到万科和建设部联合推出征集中低收入住房解决方案的活动，应该说我们是非常高兴非常激动的，得不得奖无所谓，主要可以把我们的想法通过这个活动演化成有可能引起更多人关注，而且发动决策，这样意义就大了。
我这几年基本偏重做战略和政策以及一些很具体的对策研究，我很关注方案的可操作性。如果能够被政府接受的话，意义真是非常大的。万科作为有社会责任感的企业拿出经费来搞这个活动，我们搞房地产研究的也没有理由不响应。我们在做方案之前进行了讨论，做什么风格的东西。讨论来讨论去最后研究中心和外面的几个人大家觉得我提出的有道理，我们是做给谁看的？做给政府官员看的，具体来说是建设部领导以及网民。我们尽量用最通俗明了的语言写出来，尽量不要用数据、模型让大家看着费劲。让不同学科背景的人，每一个网友、每一个政府官员都能看懂，我们本着这样的思路做得尽量简单。
我们还有一个想法，要在完善社会保障制度具体来说就是住房保障制度的同时，不要伤害市场，不要走回头路，这是另外一个做研究的前提。大家知道住房保障制度是社会保障制度的主要内容，应该顺应国民经济发展的步伐逐步建立起来，中国现在有住房公积金制度、经济适用房制度、廉租房制度构成社会住房保障制度的框架，但是从效果来看，虽然发挥了一些作用，但是问题也太多了，而且有些问题非常严重，违背了政府保障中低收入人群居住要求的基本目标，也影响了政府的公平、公正形象，总体效果来讲不是不大理想，从网上和老百姓的舆论来看很不理想，所以必须想办法进行调整。
我们思考来思考去觉得问题出在什么地方？不出在具体措施上，而是保障思路错了，沿着这个思路来搞怎么都搞不好。我写过文章，为什么必须对经济适用房进行革命？很多人不同意我的看法，革命了最后拿什么来保障？我们吸收了几个海外华裔专家，受过很好的教育。他们在外面给我们搜集了很多信息资料还有大量的英文资料，有一些我们没有来得及翻译，有些简单看了看，最后把有些东西做了吸收。我们发现住房保障制度在具体设计上各个国家存在非常大的差异，这个和各个国家的经济发展水平、法律背景是完全不一样的，加拿大不预售到一定比例不让你卖，不让你开发，你不预售不能保证都卖出去，很可能把土地浪费了。这个和法律基础背景等有密切的联系。我们在设计中国未来的住房保障制度的时候一定要研究这些国家的发展背景、社会制度、文化基础，简单照搬照抄肯定不行。我们发现西方是有实物保障的，也有货币保障的，更多的国家在放弃或者有意愿放弃实物保障向货币保障迈进，这和我们的思路吻合。
从国家目前的情况来看，强化住房保障制度毫无疑问大家都是赞同的。万科出面帮助建设部搞这么一个活动也是认为这方面必须加强，而且时不我待，需要马上把工作做起来。阶梯式货币补贴方案，内容方面概括五个方面。
第一，尽量采用货币补助，避免实物补贴，补人头而不是补砖头，政府以后不要再建廉租房、经济适用房这些保障房了。
第二，要看补贴的家庭按照人均收入、家庭收入，不能只看人均收入，要结合在一起考虑。已有的住房面积和人均住房面积，这些指标合在一起，应该补贴的家庭分成若干等级，我们分成七个等，从高到低排列，按照需要补贴的程度、需要补贴的强度从高到低排序。
第三，受补贴家庭领取的补贴和自己的积累合在一起通过市场买或者租通过这样的方式来解决你的居住需要。
对新增加的产品新建的住宅小区户型进行设计，万科提出要做一些小户型，和社会保障制度相吻合的产品我们认为非常好。要求开发商提供一定比例的小户型有利于低收入家庭实现居住条件，促进不同收入阶层的人进行混居，这对缓和社会矛盾是有好处的。我们前一段时间讨论富人区、穷人区的问题，对低收入家庭领取的保障资金，以及通过保障资金买的住房进行监管，我们不能说让他们领了钱干了别的，或者把房子空出来偷偷卖掉，要有一定的监管措施。我们提出这个思路是基于四个原则。
第一个原则，规范政府职能，协调好政府与市场之间的关系。宏观调控当中大家争论非常大，关于争论的产生最主要是围绕政府应该做多少，市场应该做多少的问题。最近说90平方米是多了还是少了的问题，还是大家的看法不太一样。如果把市场伤害了，也违背了我们建设社会主义市场化经济基本的目标。
第二个原则，提高利用资金的保障效果，尽量扩大保障面。过去搞实物保障，经济适用房，得到同样面积的家庭收入之间是存在很大的差别，我们划分出更多的层次，给予不同程度的补贴，使有限的资金发挥了更好的作用。原来得经济适用房的人得也行，不得也行，得了占了大便宜，但是差一点的人没有得到。
第三个原则，改善信息不对称的情况，满足中低收入家庭住房需要。一定把这项工作往前推进，其它角度来讲，包括税收增收的手段也需要推进这项工作，从社会公平来讲方方面面来讲都需要加强这项工作，我们也要借机推进。
第四个原则，防止城市居民严重的恨富心理，在货币化梯度补贴模式下，由于需要的补贴资金量很大，人家问我，董教授给一个思路，怎么筹集这笔资金。我们报告当中提出有三个途径。
第一个是城市土地收益，我们很少提出来，土地拍卖很高不怕你，政府立法限制必须用三分之一、四分之一的收入用到社会保障方面，不能用到其它的方面，马路不一定非得修得那么宽，办公楼不一定修得标准那么高，通过立法限制土地出租收益的使用问题。
第二个是物业税，早晚要搞，实际操作当中遇到很多的麻烦，一个是我们没有捋清思路，但是方向是要搞出来的。物业税是从房子从地的角度来取得的，在用的时候进行转移支付。
第三个公积金的运营收入可以用到这方面。
如果一个地方保障的压力比较大，这三块收入不够的话怎么办？地方财政收入拿出一定比例用到这方面，仍然不够省级财政和中央财政要考虑给予支持。财政推卸不了的责任就是社会保障。
基于这么一种思路，我们要尽快建立土地收益专款专用制度，尽快推出物业税，其它方面的措施要跟得上。不管在过去的实物保障模式下还是现在我们所提出的新的梯度货币化补贴这么一种思路之下，遴选受补贴家庭都是工作的难点。我们在今后住房保障当中以及其它方面经济制度建设当中都要把收入监管制度、个人信用制度逐步完善起来，在方案当中也提到一些单位的监管、银行的监管，以及发动舆论监督等等。在这个基础之上，应该帮助的家庭科学进行划分。
我们认为比较有突破的地方，进行大的保障制度调整。过去包括现在住房保障都是由谁来承担的？最初是由建设部承担的，其实这是一种历史形成的错误。住房保障是一个分配关系，通过财政转移支付，通过其它手段把一部分钱补贴给低收入家庭解决生存问题。我们国家在国务院职能部门当中有一个专门的部门，劳动与社会保障部承担住房保障职能，住房补助就是其中的一部分，拿到这一块来讲名正言顺。历史上有一定的背景，担子落在建设部的肩上，是不是调整一下？建设部主要是承担关于城市建设，整个房地产包括一部分农村建设的规划、建设、管理职能，实际上管收入分配并不擅长，我们发现前段时间不管经济适用房还是廉租房都有怨言。劳动与社会保障部实际上关于收入、家庭的具体状况实际上有很多信息积累，也有很多人员做这方面的工作，拿到这块是不是合适，不知道建设部是什么样的态度，进行非常大的调整。我们也按照万科的要求没有公布这种想法，今天我们这个方案已经向社会公布了，以后也会考虑通过一定的途径再反映反映，这个调整太大了，包括劳动与社会保障部愿不愿意接受是很大的事情。建设部前期费了那么多劲，是否觉得继续做这个工作合适，这些都需要讨论。
还有一些小的方面，我们也提出调整，比如公积金问题，公积金本身是货币保障方式，保留也还有道理，对于普通家庭给予适当补助。实际现在有人来讲，买别墅也可以申请。我们认为这个保障不太合理，保障中低家庭，保障最基本的居住条件。我买豪宅是不是可以不管他。我们限制公积金贷款，如果买了超过多少标准的，普通家庭是120、140，超过这个标准就不能再贷公积金了，那部分存款可以提出来，买豪宅我们不支持。这和控制需求，目前国家整个的调控形势，控制大户型等等也是很吻合的。这些细小具体的措施我们也提出一些调整方案。
这是我们思路的大概内容，也请在座的各位评判。
终极PK之三：针对《城市中低收入家庭住房保障模式的重构》
主持人王子恢：感谢董藩教授，董藩教授的核心观点尽可能避免实物补贴的方式，而采用货币梯度补贴。刚才您也谈到实行货币梯度补贴当中面临一个难题，现在城市家庭的收入来源监管以及信用制度还不健全，如果用货币方式补贴面临一些问题。这个问题对于前面两个方案也同样存在，中低收入人群的界定划分都需要依靠这样的制度来实现。这个问题实际上是一个共同面临的问题。
我想问董藩教授一个问题，刚才您谈到货币梯度补贴的思路解决资金来源的问题，其中有一条通过适时征收物业税解决城市中低收入人群的住房保障货币梯度补贴作为资金来源。既然中低收入人群作为受益者，他们将来是不是不应该被征收物业税？
董藩：关于物业税这个问题，我现在的思路和税务总局最初看到媒体上披露的思路是不一样的，把很多征收的税费合到一起进行征收。这是财产税，征不上来。我们能征上来的是利息税，有一些限定也征收不了，这项评估工作的量非常大，老百姓都想跟政府要钱，想从老百姓口袋里掏钱，这项工作操作起来太麻烦了。该批租还是批租了，你不交70年或者50年根本办不了证，倒还能把它征上来，合到一起也征收不上来。但是一定要征，征这个税的目的，物业税不是为了增加国家的财富收入，而是调节住房领域的差别。对中高档的住宅进行征收，抑制高端需求，防止居住面积越来越扩大的趋向，钱正好补贴低端的，在领域内部系统内进行转移支付。
物业税的征收非常难，和建设部的领导座谈也谈到这个问题，早晚会弄出一个办法来。按照过去的思路更没法弄，如果对一定面积以上进行征收可能好办一些，这些人大多在银行里面有存款，可以监视存款代扣。如果低端家庭在银行里面没有存款，手头有两万三万存在家庭里面。对一定面积之上的住宅征收，一定面积之下本来是受补助对象，征收一把再补助那有什么意义？不如不征收。
主持人王子恢：我关注到您的方案里面提到在国内的南通和日照这样的城市有类似的尝试和操作。
董藩：我们在一年多之前提出这个思路的时候，西方经济学有一个关于政府补贴的模型，我们的思路是做得尽量简单，这些东西都没用。在物价上涨的情况下，政府是补贴给生产者好还是补贴给消费者好，补贴给生产者之后要控制它的价格，补贴给消费者让它随便涨，我们不控制。这个模型推导出来补贴给消费者好，当时我们对现实问题进行论证，经济适用房为什么搞不好？将来会出很多问题，包括贫民窟的形成，包括腐败问题抑制不了，我们当时概括了六七方面。
后来我们跟建设部的领导座谈时，他们说日照已经搞了，南通也试点过，我们搜索之后发现，日照是一个小市，做了这些工作之后没有产生很大的影响。这个思路是对的，但是具体的做事还有一些差距。我们结合万科这次征文活动进行系统整理，后来发现讨论当中发现观点受到地方的欢迎，北京再建经济适用房，但是也搞了一部分的货币补助，哈尔滨已经提出要搞货币补助，已经开始实施了。我刚从呼和浩特回来，我们和呼和浩特主管城市建设的市长谈了，他非常赞成这个观点，实物保障搞不好。02年开始全国各个城市来看，经济适用房的投资建设面积大量下滑，总出事，一出事政府很多官员抓进去，政府决策者尽量少搞。这正好印证了我们的思路，大家都认为这个路不太好走，但是建设部还在提现在房价问题压力比较大，还是多建一些廉租房、经济适用房要看你们搞规划怎么样，他们也有压力，不搞不响应政府号召。
如果这个思路被建设部确定下来，认为搞经济适用房能搞好，你可以搞，你认为有风险可以搞货币补助，这样在未来两三年当中会有越来越多的城市走向这条路。这点来讲我们非常有信心，跟地方主管的官员谈了，他们非常赞同，他们提出一些小的问题，比如要让贫困家庭有选择的权利，我可以补贴你十万块钱买房子，可以每个月或者每年补贴你钱租房子，但是之间有一个比例关系。董教授能不能帮我们研究搞出一个比例，我们政府来按照发补贴，他们提出这样的问题，这是很细的操作问题。实践当中已经炎症了，大家还是很欢迎的。我们也问过老百姓，愿意给你一套房子还是给你15万块钱，当然愿意给我15万块钱，买哪儿的我可以自己选择，甚至买小一点让小孩上学，非常有道理，避免形成贫民窟。上班哪个地方方便，就在哪个区域选。
主持人王子恢：谢谢董老师，下面请专家对董老师的观点进行PK。
赵宁：董藩教授的观点我看了一下，思路很好，货币化补贴，我也很赞同。但是有两个疑问，我们国家三大保障体系经济适用房、廉租房、住房公积金，您提出要改革，把这些推倒重来。经济适用房有它的问题，廉租房有它的问题，是它本身的问题还是操作过程中的问题。改成货币化补贴其实也有很多隐患，如何避免这样的问题？能不能避免？这是第一个问题。
第二个问题，过去98年、99年取消实物分房，当时提出这样的思路，给大家补贴，不管是一次性还是，叫做住房分配货币化，当时提出这样的思路。时隔八年，这个政策也在推行，为什么没有达到预期效果呢？货币化补贴的方案是不是能够更完善？
董藩：需不需要把现在运行的也在起作用的制度推倒重新按照我们的思路建立，我们认为还是彻底推倒比较合适。现在的经济适用房是廉租补贴，怎么搞都搞不好，有一些原因，腐败问题解决不了，我们的方案可能存在这样的问题，但是两种方案进行比较之后发现，实物补贴的问题远远比货币补贴要多。比如腐败问题，我们很形象地说，你在建设部门手中握有盖章的权利，开发商开发经济适用房的时候需要你盖章，你可以拖十天八天，损失很大。你可以跟他交换，很快办手续，买房子的时候能不能帮我亲戚解决一套，你直接买的话可能被别人发现，通过亲戚买可能发现不了，可能跟开发商达成默契。制度经济学上解释得很清楚，市场上有权利有市场的时候，一定要在市场上寻找一个价格，人都要考虑自己的利益，一旦有机会的时候一定要寻找报酬。现在很多人跟我解释，为什么我那么多学生到政府机关，收入很低，因为看到很多人寻租过得也不错，政府部门也很好。这个问题可能很难解决。
如果货币补助的话，链条大大缩短，不是把钱直接补贴给开发商，开发商减免一系列税费土地出让金之后，建了房子再找居住家庭，而是直接找居住家庭补贴给他，中间开发商这关省了，政府官员能制约开发商的这些人插不上手了。由保障部门找到这种人，跟建设部那么盖章的人没关系了，直接把钱补贴给家庭了。这样政府管理的链条大大缩短，腐败问题大大减少。
赵宁：我不反对您说的货币补贴比实物补贴优的观点，我当时也查了日照的资料，其实它的货币补贴也是经济适用房的补贴，经济适用房本身可以搞，只不过可以不补贴给生产者，补贴给消费者，可以规避这个问题。这是其一。
其二，您说到腐败问题，不仅仅存在于经济适用房，如果补贴给消费者，那政府机关本身商品房也有这样的问题，即便补贴给消费者了，没有经济适用房，那商品房总归会有这样的问题，比如说延后工期。
董藩：和保障相关的问题少多了，你那个是建设管理当中相关的人员自律问题，和保障资金的流失没有关系。我们是从保障资金这个角度考虑的，不考虑其它的。在西方也有人搞实物补助，在西方能搞得了的东西在中国不一定能够搞好。前面提到有文化问题，西方都是信基督教的，内心有很强的约束不去做一些违法乱纪的事情，在我们国家没有这样的文化背景，我们不是说提倡信仰宗教，但是我们确实发现很大的差别。比如中国有一部分人失去信仰，只信权和钱，对这部分人来讲正好处在管理部门，建设管理部门，逮着机会不好办。同样的制度在欧洲、北美、南亚佛教盛行的地方没有这个问题，在中国有这么多假的人民币，到泰国根本没有这种事，给他们四千块钱从来不点，他说你不是点过了吗，我相信你。文化背景有很大的差别。
赵宁：我不太同意您的观点，这是经济发展过程某个阶段，我们处于比较低的水平，以前马克思曾经说过百分之百的利润等等，我们以前也说过仓廪足而知礼节，不能归结为中国人素质低，我不赞同。
董藩：不是说素质低，而是文化的影响。
赵宁：说到假钞，美国的假钞应该比中国多很多。实物补贴经济上有一个十万和一个月补贴几百块，差别不是很大。
董藩：你有一个盖章的机会，希望帮助亲戚找到经济适用房的机会，你可能不觉得是一个多么大的犯罪行为，但是如果十万块钱给了你的亲戚，这就是变相贪污，对你的内心约束是不一样的。我们曾经问过政府部门的人，你给你的侄子弄一套经济适用房比较困难，和你把这十万块钱通过你手倒腾出来给你侄子手里，你认为哪个风险大？他们认为货币不敢弄，实物敢弄。最后无非是挨通报批评，货币引发出来别的问题。从这个角度来讲，我没有详细论证。
你提到的另外一个问题，98年之后开始搞货币补助，为什么很多城市终止了，很多城市仍然搞实物分房，包括北京也存在这样的问题。这个正好是两个群体，我们谈的保障正好是中低家庭特别是体制之外的人，体制之内的人在机关和国有单位的人往往是没有问题的，通过种种方式大家都有了住房。体制之外的人过去的农民城市化过程当中进城了，房子推倒了，补贴的钱不够，新毕业的大学生没有经济观到社会当中没有工作，还有从来没有分享到福利住房的这批人，我们关注的是这批人。货币补助基本是有单位的人，建立良好分配秩序管理的人，这批人不应该在我们的住房保障管理范围内。那块尽管运行得好坏与我们没有关系。
褚超孚：这个方案总体上是蛮细致的，我感觉蛮好的，特别描述的语言方面很通俗。你后面关于管理体制改革的建议，我比较欣赏，总体的思路我很欣赏。管理体系需要要统一，必须有统一的政府机构做这个事情。有两个问题可以探讨，总体的核心思路货币化的补贴方案是大大优于实物补贴的方案，所以说可以分阶段、分层次，这是核心之处。我一直在思考这个问题，这个方案从经济学分析是毫无疑问补贴的效率大大提高。我的方案里面第三阶段也是按照这个思路为主，住房体系的大概以补贴的方式市场进行租赁，还有少部分直接政府收购廉租房旧房提供给找不到房子的人。
我们国家这么大，动态有没有考虑？我们国家比照西方发达国家的发展历程，有些国家至今还在做实物补助的方式。我们国家原来是计划经济年代房改房，算不上房荒，房子供应相当紧张的时候，从供应市场来说不够充分的时候，经济适用房应该有它的独特作用，解决比较普通老百姓的住房，从供应的角度有它的作用。至于以后的操作过程当中出现的问题，我感觉有一个难点，有文化的因素，有制度的因素收入问题没有解决好。美国为什么税收制度这么完善？税收监管制度这么严厉的情况下，包括财产税、物业税，整个国家的监控程度很高。他们可以做到。我们经济适用房城市公布的收入线，有资格买经济适用房，低于这个线政府需要货币化补贴，收入怎么甄别出来，监管成本相当高。如果做到这一点的话，政府能够监控收入，目前做到这一点比较困难。
补贴的阶段性如何体现？完全推行货币化补贴的话，市场供应量没足够到市场的需求量的话会带来副作用，房价进一步拉高。我们现在鼓励小户型包括这次国六条出来小户型的比例，足够大的话，这个方案可以启动。这个方案到一定的时候基本供需平衡或者供应结构和需求平衡的情况下，这个方案是非常有效的。不知道董藩教授怎么看。
董藩：供应量的问题，我们政府在做住房供应计划，原来每年有多少比例的经济适用房，我们可以不用，只不过把这部分的开发性质变成了商品房，由开发商提供。量可以通过扩大供给的方式解决，今年十万平米的经济适用房，现在不做了，但是商品房开发规划要多出十万平方米，而且强调小户型。标准我们也要进行控制，拍卖地的时候房价要低点儿，供应不能减少，如果减少的话基本有补贴，但是房价要涨也不好办。
还有阶段性，关于补贴一定要考虑。做到一年一调整的租金是最好，将来把这项工作归到社会保障部门的话，里面的数据、信息库的建设相对比建设部要好得多。比如有很多补贴都是低收入家庭的补贴两三年开始调整一次，住房这块开销太大，能不能一年一补贴？去年物价上涨以及今年的预测。这项工作做起来是有难度，但是总是要做的，目标一年调整一次，根据上一年通货膨胀的情况以及对本年度的预测，从年初开始做一个标准，跟政府预算一样，用于补贴的是多少钱。当然每个城市的差异特别大，有一些做出方案钱不够，要请中央政府补贴，第二年可能才下来，因为财政运转的机制不是特别灵活。
在美国仍然存在灰色收入，只不过比我们少，还有地下收入。贫民窟犯罪率比较低，这也是我们提出否定的另外一个理由。这些地区包括国内的吸毒、贩毒这样的交易活动，包括卖淫嫖娼的像中国也是比较多的。在高尚社区这种活动少一些，一些移民像加拿大一些亚非过去的移民很多人有额外收入，政府也知道，但是监管很难干脆不去监管，因为没有太多。在中国这个情况比较普遍，比如大家都说房价收入比的问题，我们估计有三分之一到四分之一的收入不在政府的监管之内，还有公布的工资收入远远低于单位给的实际收入。一个比较好点的公司职员每个月1500块钱左右或者2000块钱的打车费，这个不是他的收入，但是花销掉了，但是可能是他的收入，规避税收。在收入监管问题上，中国与西方社会来讲有更多的压力，但是这是一个方向，不做不行。
赵宁：中国这个问题才刚刚起步，包括信用体系、收入监管。
董藩：政府意识到了，逐步捋顺，机关单位这块的工资监管非常严了。现在一些灰色收入、地下收入怎么监管起来，堵住，不让它发生这样的行为。
网友关注：城市中低收入居住解决方案作者阵营中的“世界杯”
主持人王子恢：感谢几位嘉宾热烈的讨论，我看到网友的反应也非常热烈。他结合我们今天三套方案的理解以及整个13套方案的理解，而且跟世界杯的热点结合在一起。
网友EDMAN 说 ：本人在世界杯休战期间拜读了3位PK选手的大作，很受鼓舞。民间也有如此高人。继而又看了后10位入选者的方案，突发奇想，列出本次征文活动的全明星阵容。本明星阵容各角色的标准：领队：有独树一帜的视角；主教练：各方面均有顾及；门将：基础工作作得好；后卫：引入国外先进经验；前卫：有系统的研究思路；前锋：有操作性的方法。根据上述标准，本明星阵容为
领队：吴昊。 入选理由：说法新颖，视角独特，强调中低收入者在城市生态链中的作用。世界市长会议应请作者去作报告；
主教练：孙建波。 入选理由：特点是面面俱到。希望作者参与政策制定，也许会避免房地产市场越控越高的局面。
门将：赵宁。 入选理由：采用大量数据定性、定量研究上海市中低收入人群的消费特征、居住现状及购房能力。从方法论的角度看很值得推广
后卫（兼前卫）：董藩。 入选理由：亮点较多，如外国居住保障经验，以及居住保障梯度补贴制度的构想。具有很强的政策研究参考价值和政策操作价值。
前卫：褚超孚。 入选理由：从发展的角度提出了一个相对完整的城镇居住保障体系，提出了不同的经济发展阶段的居住保障目标和阶段性的解决方法，有较强的政策研究参考价值
前卫：查茂清。 入选理由：策划了一个政府参与、市场主导的安居中国构想。很有有想象力，也许王石应请作者去当顾问。
前卫：徐婷。 入选理由：亮点是建议在中国征收住宅保障税，作为廉租房系统运作的支持。有一定政策研究参考价值
前锋：姜传鉷。 入选理由：提出了较具体的适合中国部分城市中低收入人群居住的建筑方案。有一定的市场参考价值。
前锋：高旭。入选理由：提出了“限价房”运作思路，亮点是建议政府在土地拍卖中竞房（销售）价。有政策操作价值。
前锋：徐益民 入选理由：提出了一个有相当水准的执行方案。建设部有这样的人才吗？
前锋：云台子 入选理由：提供了几套适合城市中低收入人群居住的规划建筑方案，很有市场操作价值。
前锋：李卓 入选理由：策划了一个“老年公寓”的运作构想，对解决未来中国中低收入老龄人群的居住问题有一定参考价值。
前锋：汪伟 入选理由：设计了一个适合中国城市中低收入部分人群租赁的DIY住宅建筑构思和建筑标准。也许对政府有关部门将来制定房屋出租规范有参考价值。
朱保全：前三名以后防和助攻为主，后面得三等奖的都是前锋，都是临门一脚的事情。
小结：万科企业股份有限公司办公室副主任朱保全做访谈总结
主持人王子恢：今天的访谈从三位作者的方案解读中可以理解到大家谈到住房保障体系建设中的居民收入监管、个人信用体系建设、政府职能调整、金融体系创新等等一系列问题，我们觉得在关注城市中低等收入解决方案过程当中我们实际面临的是系统性问题，绝对不是单个解决居住的问题，而是方方面面的改革必须跟的上。现在请朱主任简单对我们的访谈做一个小结。
朱保全：从去年这个活动发布之后，全国有这么多热心的人参与其中，大家在研究课题的过程之中万科本身没有闲着，由王石董事长亲自带队到福建土楼还有客家围屋实地采访。回来之后万科希望能够自己在低收入保障人群的房屋建设原形上有所作为，感谢大家关心这个活动。
我也提前跟大家预告一下，如果万科的土地获取胜利的话，就会在七月份在广东地区破土动工，作为万科自身在企业社会责任方面，在低保方面我们能够做的贡献，我们尽其所能，通过自己的设计力量尽可能让房子处于人生活起来是一种宜居的状态。七月中旬是这次活动的收尾，给诸位有一个颁奖。万科会把自己的方案公布于众。有人问万科搞这样一个活动是不是意味着万科的产品会做中低收入的房屋？我想这里面分几个层面来讲。
我们在划分人群的时候发现，在中国的人群里面分为几类人，在房改之后有一类人群被忽视了，政府公务员以及老师。房改把所有的实物分房取消掉，其实还是需要保障的。夹心层比如刚毕业的大学生完全有能力能够支付房产，针对这部分人万科可以做出一部分产品。另外两类人本地居民完全处在低保状态的人，万科通过设计产品原形来推广，看政府是否能够采纳，如果说将来是货币化补贴的方案，我们尽可能在自己的社区里面建设一些小户型的产品。
另外外来务工人员，刚才大家都提到了。并不意味着万科的产品线有所变化，我们从企业社会责任的角度做一些事情。有人关心万科今年会不会再做这方面的事情，我们还在筹划之中，万科每年有自己的主题年，2006年我们的主题定位“变革先锋、企业公民”，万科很早提出企业社会责任的概念，但是2006年作为企业公民的元年，我们还会在住房保障这一块有一些新的举措，还要继续得到广大网友以及诸位参赛者的继续支持。我们这个活动一方面得到了很好的方案、很好的点子，更重要的是在社会上发出一种声音，对舆论是一种很好的引导，无论是对开发商也好，还是对民众也好，代表一种正面的声音，最后感谢所有的参赛者。跟参赛者的对话是很感人的，比如邀请大家参加比赛的时候，很多作者都会说一句话，我们和万科一样把它视作公益事业，没有完全当成一个比赛。很多网友都是很值得敬佩的，最后还是要感谢搜狐财经拿出这么大的网络资源支持这项活动。
结束语
主持人王子恢：感谢朱主任，本次征集活动得到了建设部住宅与房地产业司的指导，将由主办方提交建设部，作为政策制订的决策参考。请广大网友结合自己的实际情况，对我们公布的结果进行网上评判，对您认可的方案投票并提出宝贵意见。我们将在七月份进一步关注这一问题，并将评估结果递交到政府决策部门，欢迎我们的网友与我们一起持续关注中低收入人群的居住问题。
朱保全：接下来会对所有的方案进行整合，我和一些评委还有研究机构的人沟通这个事情，我曾经说过一句话，并不意味着得第一的方案就是完美的，当然也并不意味着没有入选获奖的没有亮点，需要做一个整合。
主持人王子恢：我们解决股权分置改革的时候，发现出来的政策不是某一个谁的单独政策，最后吸收了所有政策的优点，希望我们集思广益，给政府决策提供大智慧。对我们来讲，中低收入人群居住解决问题不仅仅是政府课题，同时也是房地产界传媒界乃至所有的民间思考者所面临的权威课题。所有的中低收入人群关系到每一个人周围的人群。一个企业的发展离不开社会的支持，反过来企业的社会责任成为衡量一个好的企业有序发展评价的核心标准，当我们面对城市中低收入人群居住困难这样一个全面课题的时候，企业应该有义务和责任行动起来，与政府部门一起寻求解决问题的大智慧。从这个意义来讲，我们要感谢万科。是万科主导了这个方案的征集，我们搜狐财经在强调企业公民形象，强调企业社会责任，相信万科也会增加公众对万科的亲和力，再次代表我们的网友对万科的这次活动表示感谢！同时我们也感谢建设部，感谢全部参与此次方案征集活动的所有作者以及关注此次活动的全体网友。感谢大家，今天的访谈到此结束。 (责任编辑：单秀巧) | 
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