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房地产需求过热是房价高升的火车头。因此，从去年央行加息开始，房地产宏观调控从供应面转向需求面，尽管对所采取的政策能否有效降低房价还有疑问，但降低过旺需求犹如釜底抽薪，总比扬汤止沸要好些。只要持续用力，效果是可期的。
但房地产消费需求的构成比较复杂，有首次置业和改善居住条件的真实需求，有城市大规模拆迁带来的被动性消费需求，有城市化过程中人口增加带来的需求，有投资需求，也有投机需求。前三种需求，虽有不合理的成分，但都是正常需求，这样的需求不应该人为压制。现在，一般都把所谓房地产泡沫归因于投资需求和投机需求过旺，毫无疑问，投机需求应该打击，但投资需求是否也在打击之列值得商榷。
投资和投机有什么不同？为何要有所区别？所谓投机，往往是以小博大，低价买进高价卖出，迅速换手，也就是人们常说的炒房，目的在于短期获利。炒房有几种情形：北京某著名商住楼盘在销售时，就曾引进多家中介公司，给他们补贴，让他们拉高租金，以吸引投资者；也有楼盘在销售时，为了形成热销局面，请投机者入场，等房价上来后，再让他们换签即转让出去；也有专业炒家，看中某项目后，一下子买进几十套房，等涨价后再卖出去。因此短期炒作，可以快速拉高房价。如果炒房者的资金大都来自银行，而且市场上充斥着投机者，一旦房价下挫无法短期获利，或者炒房资金大规模离场，炒房者就可能沦为负资产，银行资金就会被套牢，楼市就会连带出现雪崩。
投机需求主要包括了国内炒房者和国际上赌人民币升值的游资，尤以后者危害更大。但目前的调控措施还很温和，对投机既起不到立竿见影的效果，还有可能伤害到正常的居住、投资需求。不妨采取更为严厉的措施打击投机，如新加坡规定，炒房子赢利要交100%的税，当地房产炒作应声而止。或者将限转时限从1年延长到5年，致炒房者于死地。或者大幅提高开发商自有资金比例，藉此控制开发投资规模，迫其赶紧卖房收回资金。建立个人信贷全国联网信用体系，禁止贷款炒房，或者大幅度提高购买第二套房的首付比例和贷款利率，或者干脆规定一人只能贷款买一套房等。
但在打击投机的同时，还应当设法保护正常的投资。这里的投资指的是通过购买房地产，长期持有获利，如专门用于出租，或用来保值，这种投资虽然不是自住，但仍然以满足居住需求为目的。
中国土地资源的“硬约束决定了房地产市场价格长期背离所谓“价值成为可能。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。在经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀，房地产则处于相对保值或升值状态。如果租金下降售价上升，说明市场存在物价上涨引发的投资需求，购房者在为保值购房。
据央行测算，浙江省十五期间累积的民间资本就高达8300亿元，这些资金中有相当大一部分在寻求投资渠道。但目前银行存款负利率、股市低迷、债券市场不稳定，成为房地产投资过热的一个隐性因素。应该增加储蓄替代型投资品种；拓宽房地产基金、房地产信托等直接融资渠道，以分流和合理引导社会投资，减轻房地产市场发展的外部需求压力；同时为租赁型普通商品住宅开发提供具有长期融资功能的金融产品。
（ 责任编辑：胡晓波 ）
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