来源：搜狐财经
作者：李长安
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即便是在萧瑟的秋风中，房地产市场的真正寒冬仍未到来。房价拐点亦如犹抱琵琶半遮面的歌女，始终不肯露出真实的面目，阻碍房价拐点尽快来临的力量并未完全丧失
进入四季度以来，房地产市场的利空消息依然接连不断。与此同时
从最新的统计数据来看，房地产市场早已从之前的火爆盛夏进入了步履迟缓的暮秋。与8月相比，9月70个大中城市中，价格下降的城市增加到17个，持平的城市有29个。即使是环比价格上涨的城市中，涨幅也都没用超过0.3%。同时，北京、上海、广州等一线城市连续三月价格持平。
地价是影响房价的主要因素。今年第三季度，有超过五成的城市居住地价环比增速回落，其中有12个城市出现负增长，分别为温州、太原、南宁、杭州、哈尔滨、成都、无锡、青岛、常州、北海、扬州、北京，跌幅最大的温州住宅地价较上季度下滑3.56%。仅有5个城市的住宅地价环比增幅超过5.0%，均为二、三线城市：南充、贵阳、湖州、海口、岳阳。
房地产企业的资金压力日益增大，打折销售或者直接降价以尽快回笼资金的要求迫切。目前全国14个主要城市库存至少需要15个月左右才能消化，而北京的房屋库存量早已超过了11万套。在紧缩政策的打压下，大多数房企的资产负债率在70%以上，其中绿城地产的负债率高达140%。
更为严重的是，即使是在房地产商一片愁云惨淡之际，房地产市场的紧缩政策也未停下脚步。房地产限购政策从一线城市向二三线城市的扩容，而早在今年初始，太原、重庆等部分二三线城市的个别银行，就陆续上调了首套房贷款利率，7折、8.5折等利率优惠基本取消、上调至基准利率，随后几个月又继续上浮至5%至30%的区间不等。紧接着，中国建设银行高调宣布提高了首套房贷款利率，较基准利率上浮5%甚至更高。限贷政策从二手房到首套房政策的扩展，大大增加了购房者的资金成本压力。
但是，即便是在萧瑟的秋风中，房地产市场的真正寒冬仍未到来。房价拐点亦如犹抱琵琶半遮面的歌女，始终不肯露出真实的面目。在判断房价拐点的时候，我们不仅要看到积极的因素，亦因看到各种不利的因素仍未消除。换句话说，阻碍房价拐点尽快来临的力量并未完全丧失，个别方面仍十分强大。
比如，我们同样可以从统计数据中看到，目前真正开始降价的城市仍是极少数，近70%的大中城市房价依然十分坚挺。而一些二三线城市的房价仍是涨声一片，而且成交火爆。这说明，全局性的房价下降现象并未出现。
在各种紧缩性政策的打压下，虽然购房者的需求有所减少，但房地产的供给也同样受到压制。房价取决于供需双方的力量对比，但很显然，房地产商对价格的影响力要大于普通购房者。数据显示，今年前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32%，比上半年回落0.9个百分点，其中9月份要比1、2月份低3.2个百分点。虽然增长速度依然很快，但投资的减速有可能影响明年的供给。
地方政府的土地财政压力骤增，也使地方政府对放松房地产调控有强烈的冲动。比如前不久，佛山市突然宣布放宽限购政策，引起了全国哗然。虽然第二天该政策就被取消，但地方政府对紧缩政策的不满和无奈可见一斑。
此外，房地产企业资金困难的问题也许并不如民众想象的那么严重。虽然房地产企业从银行等正规渠道获得贷款的可能性越来越小，但他们通过地产信托、发放票据及债券、实施股权转让等多种手段解决融资问题。显然，房地产企业出现大规模资金链断裂现象的可能性并不大。
由此我们可以看出，从全国范围来看，房价下降现在只是一种局部现象，在各种抵抗性因素的作用下，房价拐点的真正来临仍需时日。不过，多空力量的对比还是偏向于空方，只要紧缩政策继续下去甚至不断加码，房价下降的拐点就会提前到来。套用英国19世纪伟大的抒情诗人雪莱的诗句来形容当下的房地产市场：深秋已经到了，寒冬还会远吗？
（作者系对外经济贸易大学公共管理学院副教授，中国社会科学院经济研究所博士后）
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